万亿债务压顶 “三道红线”与“五档房贷”下房企抢占开年融资窗口
今年1月份，房企境内外拟发债规模已超过1500亿元，逼近去年的最高点。
2020年依然是房地产市场“最好的一年”。即便在“三道红线”等新规的约束之下，2020年房地产市场规模仍再创新高。据国家统计局数据，2020年全国商品房销售额173613亿元，增长8.7%。
房地产是资金密集型的行业，一定程度上，房企能够获取的资金规模以及成本直接影响到自身的发展路径。繁荣销售额的背后，是房企对资金的饥渴，也是房企对金融机构依赖的体现。过去几年，它们“创新”融资渠道，助推规模增长的同时也留下了巨量的债务。
根据贝壳研究院近日发布的报告称，2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。“三道红线”加之“五档房贷”对融资端管控，房企压力不可谓不大。
显然，平稳安全地渡过当下的“偿债难关”尤为重要。于是，房企在2021年开年掀起了一场“融资奇观”，据21世纪经济报道记者统计，今年1月份，房企境内外拟发债规模已超过1500亿元，逼近去年的最高点。
房地产行业融资收紧是趋势使然，仅靠“借新还旧”应对而没有在投资和销售端发力，无异于饮鸩止渴。信号音渐近，房企准备好了吗?
抢占融资窗口
在今年1月份的融资窗口期之中，可以清晰见到“踩线”房企对资金的饥渴程度。为了能够缓解当下的偿债压力，房企甚至选择高息发债。
一个例证是富力地产。2021年1月26日，富力地产发布公告称，其间接全资子公司将发行5亿美元的两年期优先票据，年利率为11.75%，所得款项将用于一年内到期的中长期债务再融资。
年利率超过11%，这是一笔典型的高息债。
但富力地产的资金面的确偏紧，偿债能力也不容乐观。即便成本高企，资本市场依然愿意买单或许就不算是坏事。从富力地产2020年半年报来看，截至2020年6月底，富力剔除预收款的资产负债率为70.22%，净负债率达177%，现金短债比为0.48，“三道红线”全踩。
另外一家在今年开年频发境外债的房企是佳兆业集团。1月27日早间，佳兆业公告建议额外发行美元优先票据;1月20日，佳兆业已发布公告称，将发行额外2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.875%。
佳兆业是一家发力于“降负债”的房企。随着资金面的好转，佳兆业的发债成本已略有下降。
这一轮融资潮，借新还旧是房企们共同的特点。除了踩线的房企，中小型房企也纷纷抓住窗口期，在年初推进融资计划。
例如，禹洲集团1月5日公告称，公司拟发行于2027年到期的5.62亿美元的有担保绿色优先票据，票面利率为6.35%。公司拟将所得款项净额主要用于将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。
相较之下，龙头房企则显得更为从容，在融资节点更加灵活、融资途径上更为多元，融资成本也有显著优势。
中海地产，这家以稳健著称的房企，今年1月18日公告称，其旗下中海企业发展集团有限公司于1月13日发行了2021年度第一期中期票据，实际发行金额15亿元，发行利率3.35%，期限3年。
此外，1月19日，万科企业股份有限公司公告称，公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)，债券发行规模不超过30亿元(含30亿元)，票面利率介于3.38%-3.98%之间，处于房企的最低区间。
融资“冷热不均”
投资者从来都是“嫌贫爱富”，过去是，现在是，未来也会是。房企对金融机构的高度依赖更是将这种偏好表露无遗，房企规模往往不是唯一决定融资成本和规模的决定性因素。
一位不愿具名的分析师告诉21世纪经济报道记者，房企最近密集融资很正常，1月本就是高峰期。但成本短期会下来一点，但长期，投资者虽有各种千奇百怪的偏好，但主要还是看资本市场的现象和评级。
以恒大地产为例，这家坐稳TOP3座次多年的房企，融资成本一直居高不下，原因正是在于，其债务相较同行规模更大，这些年来，恒大的美元债成本保持在10%左右或者更高的水平。
中信证券在最新的一份研报中也直指，受房贷集中度和“三道红线”的管理，行业中不同企业融资境遇冷热不同。
“由于境外流动性充裕，企业境外负债会继续拉长久期，降低成本。但境内资金成本不会明显下降过快。尽管很多企业杠杆率有不同程度地下降，但由于总体资金投放有限，预计大多数高资金成本的公司仍很难实现资金成本显著下行。境内外供配置的资产偏少，又决定了一部分优质企业的资金成本进一步下行。”
在融资新规的“紧箍咒”之下，仅靠融资显然不是最优解。克而瑞研究中心认为，房企财务降杠杆将是主旋律，未来房企融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降。“三道红线”将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。
此种背景下，房企更应该“量入为出”。“买地是房企最大的支出，会稍微放缓;现金流是没有成本的资金，促销也会适当增加。”一位不愿具名的TOP20首席财务官指出。
